מורדות הארבל בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון הגליל המזרחי

פסק דין

1.בפניי עתירה מנהלית בה מתבקש בית המשפט להורות למשיבה להמציא לעותרות אישור להעברת זכויותיהן בחלקה 22 גוש 15515 במגדל למ.ע.א השקעות בע"מ.

2.רקע עובדתי בתמצית:

א.העותרת 2, יחד עם אחיה, הינם הבעלים של חלקות מס' 22, 25, 38 ו- 39 בגוש 15515 במגדל (להלן: "החלקות"). העותרת 1, הינה חברה בשליטתה של העותרת 2, אשר רכשה את חלקו של האח בחלקה 22 בגוש האמור, כך שהעותרות הפכו להיות הבעלים במשותף של חלקה 22.

ב.בשנת 1981 אושרה תמ"א 13 אשר שינתה את ייעודן של החלקות מחקלאות לנופש, אולם כאשר פנו מספר בעלי חלקות בבקשות להיתרי בנייה בחלקות, הודיעה הועדה המחוזית צפון, כי לא תאשר תוכנית פרטנית לכל חלקה וכי בכוונתה להכין תוכנית מפורטת למקטע מגדל. לאחר דחיות ותהפוכות, אושרה תוכנית מפורטת ג/5966 ביום 9.4.98.

ג.לאחר אישור התוכנית הוציא שמאי הועדה המקומית לוח שומה, לפיו הוטל על בעלי החלקות לשלם היטל השבחה בסכום של 60,000$ לדונם. העותרות ואחיה של העותרת 2 הגישו "שומה אחרת" לחלקות מטעמם, לאחר מכן התנהלו מגעים רבים בין הצדדים, אשר בעקבותם נערכה שומה מתוקנת ביחס לחלקות, על פיה נקבע היטל השבחה בשנת 2005 בסכום של 11,000$ לדונם. אף באשר לקביעה זו לא הייתה הסכמה בין הצדיים ולאחר מגעים נוספים, הוסכם על מינויו של השמאי מר זרניצקי, כשמאי מכריע בסוגיה.

ד.במהלך שנת 2005 ו-2006, מכרו העותרת 2 ואחיה את חלקות 25,38,39 למ.ע.א. השקעות בע"מ (להלן: "מ.ע.א."). ביום 19.10.06 מכרו העותרות למ.ע.א גם את חלקה 22.

ה.כעולה מכתב העתירה, בגין המכירות, חל סכום היטל ההשבחה על המוכרים.

עוד עולה מהעתירה, כי על מנת להעביר את הזכויות בחלקות על שמה, שילמה מ.ע.א. סכומים מתוך כספי נאמנות שהיו בידה, מן התמורה לתשלום המיסים שחל על העותרות ואחיה של העותרת 2. כך לעניין חלקות 25,38,39, שילמה מ.ע.א. למשיבה סכום של 856,661 ₪, ובנוגע לחלקה 22, שילמה מ.ע.א למשיבה, בהסכמת העותרת 2, 500,000 ₪, מתוך כספי הנאמנות של חלקה זו.

ו.ביום 30.6.09, התקבלה שומת השמאי המכריע באשר לגובה היטל ההשבחה החל באשר לכל חלקה וחלקה.

כך באשר לחלקות 25,38,39, וכן באשר לחלקה 22 קבע השמאי המכריע: "נטען בפנינו כי בגין השתתפות בתכנון המפורט שולמו ע"י הבעלים תשלומים שונים לאדריכלי התוכנית. תשלומים אלו באם שולמו בעבור תכנון תוכנית 5966/ג כאמור, אמורים להוות חלק ממטרות ההיטל."

בשומה המתייחסת לחלקה אחרת- חלקה 26, קבע השמאי המכריע: "הוצגו בפנינו חוזים המאששים כי בעלי הקרקע בחטיבת הקרקע נשאו בהוצאות התכנון. במידה ויוצגו קבלות המעידות על תשלום בפועל בגין התוכנית, יש לקזז סכומים אלו מהיטל ההשבחה".

ז.ביום 30.8.09, הגישה המשיבה כתבי ערעור על החלטות השמאי המכריע. בית המשפט קמא, במסגרת פסק דינו מיום 10.10.10, דחה את הערעור תוך קבעיה כי: "לסיכום, פועל יוצא מהחלטתי זו, אזי כל הסכומים העודפים ששילמו/הפקידו המשיבים מעבר לשומה המכרעת לרבות הערבויות הבנקאיות שהופקדו יושבו לידי המשיבים בתוך 30 ימים ממועד המצאת החלטה זו". על פסק דין זה לא הוגש ערעור.

ח.לאחר שפסק הדין לא בוצע לטענתם, הגישו העותרות ואחיה של העותרת 2, בקשה לבית המשפט קמא בהתאם לסע' 6 לפקודת ביזיון בית המשפט. בית המשפט קמא דחה את הבקשה והורה לעותרות להגיש תביעה להוכחת תשלומי היתר. בר"ע שהגישו העותרות על החלטה זו נדחה ע"י כב' סגן הנשיא השופט אברהם אברהם בבית משפט זה.

ט.העותרת 2 ואחיה, פתחו תיק הוצל"פ מס' 02-17805-11-9 בגין אי תשלום התשלומים על פי פסק הדין מיום 10/10/10. המשיבה הגישה בקשה לביטול ההליכים ולסגירת התיק. ביום 08/05/11 ניתנה החלטה על ידי רשמת ההוצאה לפועל, על פיה יבוטלו ויעוכבו כל ההליכים כנגד המשיבה. הרשמת למעשה אימצה את החלטת בית המשפט קמא, תוך קביעה כי יש לפעול בדרך של הגשת תביעה אזרחית לצורך בירור המחלוקת.

3.טענות הצדדים בתמצית:

א. לטענת העותרות קביעת השמאי המכריע היא קביעה חלוטה, ומאחר ועפ"י חישוביהן נמצאים העותרות ואחיה של העותרת 2 ביתרת זכות אצל המשיבה בסכום של 1,042,923 ש"ח, הרי שסכום הזכות בנוגע לעותרות לבדן הוא 2/3 מסכום זה ועומד על 695,282 ₪. לטענת העותרות המשיבה לא הציגה כל חישוב הסותר את הסכום האמור. עוד טענו העותרות כי על מנת לקדם את התוכנית ג/5966, אשר אושרה לבסוף במסגרת תמ"א 13, נדרשו העותרות ואחיה של העותרת 2 לשלם לאדריכל פרטי סכום השווה לכ- 30,000$.

לטענת העותרות, בהסתמך על החלטותיו של השמאי המכריע באשר לחלקה 22, ותוך גזירה מהחלטתו באשר לחלקה 26, הרי שלעותרות אין כל חוב בגין היטל השבחה בחלקה 22 ועל כן חובה על המשיבה להמציא לעותרות את האישור ללשכת רישום המקרקעין.

עוד הוסיפו וטענו, כי המשיבה מתנהלת שלא בתום לב וכי מעשיה גורמים להן לנזק רב. בסיכומיהן, שבו העותרות על עיקרי הדברים ודחו את טענות המשיבה. העותרות הסכימו כי ניסוחה של השומה באשר לחלקה 26 שונה מהניסוח בשומות האחרות אך טענו כי משמעותן אחת.

ב.המשיבה בכתב התשובה ביקשה לדחות את העתירה, משני טעמים עיקריים: